Ogólnopolska Konferencja Naukowa
Adwokat dr Tomasz Jezierski w grudniu 2025 roku wziął udział w kolejnej ogólnopolskiej konferencji naukowej poświęconej prawu podatkowemu, tym razem pod hasłem „(Nie)bezpieczne podatki”. W ramach panelu eksperckiego podzielił się swoimi doświadczeniami związanymi z opodatkowaniem nieruchomości, a konkretnie wspólnot gruntowych.
Konferencja została zorganizowana przez KN Prawa Podatkowego TBSP Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie.
Opodatkowanie wspólnot gruntowych – ekspercka analiza prawno‑podatkowa
Opodatkowanie wspólnot gruntowych stanowi jeden z najbardziej złożonych i niedostatecznie uregulowanych obszarów prawa podatkowego oraz administracyjnego w Polsce. W swojej specjalistycznej analizie dr Tomasz Jezierski, adwokat i doradca podatkowy, przedstawił kompleksowe ujęcie problematyki wspólnot gruntowych – od ich historycznych podstaw, przez aktualne regulacje prawne, aż po praktyczne konsekwencje podatkowe dla uprawnionych oraz spółek zarządzających.
Wspólnoty gruntowe – między historią a współczesnością
Instytucja wspólnot gruntowych została wprowadzona do polskiego porządku prawnego już w 1938 r., jednak faktyczne podstawy ich funkcjonowania ustanowiła dopiero ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, która obowiązuje do dziś. Jak wskazał dr Tomasz Jezierski, ustawa ta nie służy uwłaszczeniu, lecz reguluje zasady gospodarowania nieruchomościami o szczególnym statusie prawnym, wykształconym jeszcze w XVII–XIX wieku.
Szczególna forma współwłasności
Wspólnota gruntowa nie stanowi klasycznej współwłasności w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Jest to odrębna konstrukcja prawna, rządząca się własnymi zasadami, potwierdzonymi zarówno w orzecznictwie Sądu Najwyższego, jak i Naczelnego Sądu Administracyjnego. Istotą wspólnoty jest prawo do wspólnego korzystania z wyodrębnionej masy majątkowej, przy czym samo istnienie wspólnoty wymaga wydania decyzji administracyjnej oraz ustalenia wykazu uprawnionych udziałowców.
Zarządzanie wspólnotą – rola spółki
Kluczowym elementem funkcjonowania wspólnot gruntowych jest spółka powołana do sprawowania zarządu. Ustawodawca nie dopuszcza alternatywnych modeli zarządzania – wyłącznie spółka, jako osoba prawna, może reprezentować wspólnotę w obrocie prawnym. Co istotne, spółka ta nie jest właścicielem gruntów, lecz działa jako dzierżyciel i zarządca, co ma zasadnicze znaczenie dla kwalifikacji podatkowej uzyskiwanych przychodów.
Opodatkowanie – najczęstsze błędy i ryzyka
Jednym z najbardziej problematycznych zagadnień pozostaje ustalenie, kto jest podatnikiem podatku dochodowego oraz podatku rolnego. Analiza dorobku orzeczniczego prowadzi do wniosku, że wspólnota gruntowa nie może być automatycznie uznana za podatnika CIT, a przychody spółki zarządzającej nie stanowią prostej „sumy udziałów” członków wspólnoty.
Jednocześnie w praktyce organów podatkowych pojawiają się interpretacje generujące istotne ryzyka po stronie wspólnot oraz ich zarządów, zwłaszcza w kontekście dzierżawy i innych form komercyjnego wykorzystania gruntów.
W podatku rolnym dominuje zasada solidarnej odpowiedzialności wszystkich współwłaścicieli, nawet w sytuacji nierównomiernego faktycznego użytkowania gruntów. Brak prawidłowego ustalenia kręgu uprawnionych lub niewłaściwa organizacja spółki może prowadzić do wieloletnich sporów podatkowych.